近期以来，在“房住不炒”的主基调下，各地楼市调控政策密集出台，今年上半年，楼市调控依然延续从紧态势。中原地产研究中心的统计数据显示，今年1至5月份，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1至5月份增加60%。

　　记者梳理发现，今年以来，在热点城市的持续加码的同时，调控政策逐渐向三、四线城市延伸。在业内专家看来，一方面这与近期房价出现波动有关，另一方面也是各地落实中央“房住不炒”的定位，积极发挥地方政府调控主体责任的表现。

　　二、三、四线城市房价升温

　　国家统计局的数据显示，今年4月份，一线城市新建商品住宅价格和上月持平，二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比前一个月扩大0.2个百分点。

　　业内专家表示，虽然一、二线热点城市房价依然平稳，但三、四线城市房价出现波动，这是政策密集出台的核心原因。

　　以房价上涨幅度较大的丹东市为例，根据易居研究院智库中心的数据显示，丹东新房价格环比涨幅一直维持在0.5%左右，今年3月份，丹东的新房价格环比涨幅仅为0.4%，而4月份环比涨幅则升至2%。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，丹东近期的楼市“躁动”，实际上透露出当前房地产市场的一种心态，即很多购房者都在寻找“价格低估、政策宽松、有概念支撑”的城市，尤其在大城市购房机会不多的情况下，一些炒房客开始把目光转向地级市。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉《金融时报》记者，在一线城市房地产交易基本冷冻的情况之下，二线城市成为资金指向的中坚力量，加上以省会城市为首的一批“人才争夺战”，如落户宽松、首套房不限购、提供购房补贴等政策，推动了房地产市场交易行情。

　　谈及三、四线城市房价升温的现象，夏丹对记者表示，近几个月来，三、四线城市的房地产市场开始升温的主要原因是“热度外溢”，一些投资投机性资金开始寻找价格相对较低、调控政策较宽松的三、四线城市作为新的投资标的。

　　“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三、四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强表示，随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三、四线城市市场调整将会出现。

　　调控政策密集出台

　　一段时间以来，楼市调控不断加码，频繁出现“约谈式调控”，被业内解读为楼市新一轮调控的标志。日前，住建部约谈了12个城市的有关负责人，这些城市多为房价上涨较快的二线省会城市以及个别三线城市，如海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等均位列4月份房价环比涨幅榜前十位。

　　在约谈中，坚持房地产调控“目标不动摇、力度不放松”多次被强调，可见中央对于落实“房住不炒”、抑制房价过快上涨的态度坚决。夏丹表示，预计未来一段时间将迎来城市层面更为密集的调控政策，范围涉及“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。

　　5月份，楼市调控再次升级。据统计，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。同时，从空间布局上来看，调控城市从热点城市延伸至三、四线城市。例如，湖北宜昌市住建委日前发布的《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》明确，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，两年内不得上市交易。

　　对此，业内人士表示，宜昌此次出台限售政策，说明当前三、四线城市市场交易火热，出台限售政策是为了稳定房价和预期。

　　据记者了解，目前，全国已经有超过60个城市实行限售政策，在热点城市加码调控的同时，一些三、四线城市纷纷加入到限售队伍当中，限售也成为房价过快上涨城市的“标配”。

　　楼市调控将以“稳”为主

　　“面对三、四城市过热的地产市场，恰当的政策调控是必要的，也是及时的。” 财经专家王亚宏表示，通过整顿规范市场秩序，有助于市场长期健康发展。不过，在保持调控政策连续性和稳定性的同时，也应该结合各地具体情况，因地制宜、因城施策、分类调控，力求对扰乱市场等投机炒作行为进行“精确打击”。

　　严跃进对《金融时报》记者表示，三、四线城市的去库存周期降低到历史底部，且房价涨幅较大，背后的逻辑在于城镇化之下的购房需求开始释放，而且货币化安置带来了更多的市场需求和机会。总体上看，当前对于此类城市来说，积极去库存和控制房价都需要把控。

　　“对于目前三、四线城市房价上涨过快的现象，从稳定市场的角度来看，需要房企和购房者审慎对待此类市场，尤其要防范当前上涨过快，而后房价萧条等问题。” 严跃进强调。

　　社科院日前发布的《房地产蓝皮书》表示，展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

　　一方面，尽管热点一、二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定的上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。

　　另一方面，由于三、四线城市房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

　　“整体来看， 2018年楼市调控政策‘不放松’、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响。”《房地产蓝皮书》称，预计2018年开发投资额仍将保持低位运行，上半年开发投资增速存在小幅回升的可能，下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势，但全年难有抢眼表现，受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。